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新政冲击波下五城表现:中介兴奋 购房者变理性

2015-4-8 12:33:42 东南消费新闻网 分享到微博

【核心提示】  五城记:3·30新政冲击波   编者按   二套房商贷首付比例下调至40%、公积金贷款首付下调至30%,满两年的住房入市交易免征营业税……3·30新政组合拳直指楼市改善型置业,北上广深等一线城市、杭州武汉等重点二线城
  五城记:3·30新政冲击波


  编者按


  二套房商贷首付比例下调至40%、公积金贷款首付下调至30%,满两年的住房入市交易免征营业税……3·30新政组合拳直指楼市改善型置业,北上广深等一线城市、杭州武汉等重点二线城市的二手房市场迅速引爆。


  与此同时,不少开发商加入借3·30新政东风的行列,但各地反应不一。正如业内对3·30新政的判断:一线城市和部分重点二线城市楼市将受惠更多,而大部分二线、三四线城市将在高库存压力下,难以借政策利好改变供需失衡状况。

  新政搅动北京二手房市场 中介“猛攻”购房者

  蔡胤

  [3月1日~3月30日,北京市二手住宅网签量10152套,成交量环比上升17%,同比上升13.5%,成交均价则继续保持相对平稳状态,环比微降1%]

  刚过去的一个星期,在北京二手房市场上,楼市新政引发的中介、业主、购房者的三方博弈正在继续。这是3·30新政出台后的首周。

  怎样以“窗口期”促成交?涨还是不涨?买还是不买?伴随着中介牵引下买卖双方的心态变化,北京二手房市场也悄然走到了新泡沫与新理性的岔路口。

  兴奋的中介

  “火爆”,4月4日,清明节假期的第一天,北京朝阳区青年路附近一家房产中介门店里,中介小杜用这两个字形容近期的二手房市场。

  由于2005年前后面市的房源供给较大,这里一向都是北京二手房成交相对集中的片区。和其他中介一样,小杜最近都频繁把“新政”两个字挂在嘴上,催促客户在房价上涨前赶紧出手。他以附近均价相对较低的国美第一城小区举例说:“这个小区上月卖了30套,这个月保底能卖70套。”

  3·30新政被业内解读为“宽松组合拳”,除了调控态度转向的标志性意义,也将一定程度上释放“买一卖一”的换房改善需求。

  新政一出,嗅觉敏锐的北京中介便对换房客户展开“猛攻”。从3月30日下午新政公布开始,到整个清明假期,在朝阳公园附近从事中介工作的小赵都通过电话和微信,频繁联系近期有换房需求的客户。他告诉《第一财经日报》记者,这时候最有用的推介方式,不是寻找低价房源,而是告诉客户现在已经到了买房窗口期,能省不少钱。

  他举了其中一位客户的例子说,两口之家两年前结婚时按揭买了一套一居室,希望再买进一套90平方米、市价350万元左右的两居室。

  “过去是认房认贷,二套房只能贷出三成,首付七成,但现在如果他手上的一居室卖了,也没有其他房贷未还清,即可以按照首套办理贷款。”小赵说,这位客户看上的房子,因为单价没有超限属于普通住宅,契税票填发日期至今刚好满两年,因此营业税免征,即350万元网签价格的5.6%、19.6万元可以免交了。

  本报记者在小赵工作的片区走访时看到,在一单价超过5万元/平方米的高档小区,其中一栋公寓一层的大堂里,前台物业工作人员一边收发快递,一边忙着让来访人员登记身份信息。她拿出来访登记表格对记者感慨:“最近也不知道怎么回事,看房的人特别多,原来周末一天只登记一页纸,现在一天要登记两三页。”

  从刚过去的3月月度成交量来看,北京的二手房呈现成交升温、价格平稳的局面。来自链家地产[微博]的数据显示,3月1日~3月30日,北京市二手住宅网签量10152套,成交量环比上升17%,同比上升13.5%,成交均价则继续保持相对平稳状态,环比微降1%。

  理性的业主

  新政让中介兴奋不已,购房者情绪是否也已经被点燃?

  “我既然错过了去年的机会,现在也没必要太着急了,感觉很难再大涨了。”今年33岁的黄进(化名)在国贸一家外资企业上班,现在住在南三环一套80多平方米的两居室里,她打算为父母再购入一套两居室,但她至今没能下决心,原因是觉得眼下的房价上涨空间有限。黄进至今仍在羡慕好友去年以330万左右的价格买入的一套房子,而今同户型价格已经超过了360万元。她告诉记者,虽然新政后身边不少人对她说,现在不买北京四环里的二手房还要涨价,但她感觉目前房价基数已经很高,即使继续上涨,空间也不像过往那么大了。

  实际上,像黄进这样观望的购房者不在少数。链家地产分析师张旭告诉本报记者,虽然此番政策能带动改善性需求的入市积极性,不排除二季度或下半年房价出现上涨的可能性;但与以往相比,此轮调整买卖双方相对更为理性,购房者也少见恐慌性入市,市场是否接受部分房源报价上涨,仍有待观察。张旭所言的房源报价上涨,指卖房业主听闻新政后提高报价,本报记者日前走访二手房市场发现,新政出台后一些业主的确有意调高报价,但现象并不普遍,涨价幅度也较小。

  张旭所在的链家市场研究部对“新政”后的首日北京二手房成交做的统计发现,未出现大幅涨价。该部门提供给本报记者的一份监测报告显示,根据门店所反映的情况,新政出台后首日,签约成交客户增多,其中主要为之前已经看好房子的刚需客户,实际成交价格保持平稳;部分区域2到5年房源增多,且这部分房源业主报价有一定上涨,但涨幅不大,一般在5%以内。从市场整体情况来看,买卖双方表现较为理性,并未因新政出台而出现恐慌。

  新政后续效应将如何?

  于北京而言,二手房这一存量市场,一贯对政策极为敏感,同时占据着大部分的成交套数。新政后的二手房买卖双方,将引领成交走向什么趋势呢?对此,莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅认为,自2014年以来,中国房地产投资增速放缓,库存上升,房价有所回落。央行[微博]此次调整个人住房贷款政策,将二套房贷首付比例降至四成,预计有利于释放改善性住房需求,活跃房地产交易,进一步刺激居民的住房需求。然而,从全国来看,目前投资性需求已经明显下降,并且不少城市的供应量很大,因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。

  世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟则对记者表示,对于此次降低二套房首付比例的政策,资产价格较高、对信贷依赖较重的一、二线市场更为敏感,购房者支付能力和市场情绪将进一步提升;而对于广大三、四线城市,去库存效果还有待观察。

  关于新政对于开发企业的影响,标准普尔则指出,中国房地产政策放松并不能为开发商带来快速改善。标准普尔信用分析师叶翱行对包括本报在内的媒体记者表示,中国最近的房地产宽松政策可能增强购房者对市场的预期,从而推动销售上升,但开发商能够多快清理库存还有待观察,开发商自身的执行能力将决定它们如何度过艰难的市况。

  “我们预期未来12个月内中央政府将宣布更多政策刺激房地产行业的增长。但是,由于平衡房地产行业供应过剩的状况需要时间,我们预计未来12个月内平均售价将下降5%,而销量增长将保持稳定。”叶翱行说道。

  上海:股市撤资买房 交易谈判到凌晨

  罗韬

  [德佑链家给记者的数据显示,清明假期三天上海成交一手商品房486套,在近五年清明假期中仅次于2013年的清明假期]

  这一个清明节显然让在虹口工作的宗冠军有一点措手不及,作为德佑链家虹口A组分行经理的他每年清明假期都会“加班”,但是今年他在这个假期却只剩下了上班。

  4月5日,《第一财经日报》记者见到宗冠军时他正在给客户查询房源信息。“来看房的客户超乎预料。”

  整个清明假期,宗冠军和他的团队都在进行买卖房屋的“撮合”。“我们团队每天7点左右就要去公司,开始整理房源为客户带看做好准备和安排,而我们最近每天都凌晨2点才到家,因为每晚都有客户谈判到凌晨才完成交易。”宗冠军坦言道。

  交易谈判到凌晨

  本报记者从多个渠道采访获悉,上海很多二手房业主报价分别上涨20万~30万不等。

  这些敢率先调价的二手房大多是指买房时间超过2年但不满5年的房子,涨价完全得益于“3·30新政”:满两年不足五年的房子入市交易时免征营业税。而在之前,这类房子交易时必须缴纳5.5%的营业税,若是一套500万的房子,则需要缴27.5万营业税。

  李先生已经看了半年的房子,一直在犹豫在哪里买房子。在银行工作的李先生目前有一套价值300万左右的房子,准备购置一套500万左右的房屋改善住房条件。而在“3·30新政”出台的第二天,也就是3月31日,李先生就向单位请假去看房,担心房子后面会出现跳价,在当天夜间就约房东交定金准备签约购房。

  “从早到晚都在带客户看房,清明节我们团队无人休息,进入4月以来我们就都是这个状态。”宗冠军告诉记者。

  也有二手房客户为了即刻买房签下“神奇”合约。位于虹口区的一套750万住宅,客户为了马上签约承诺3个月之内完成过户,并承诺每拖延一个月愿意赔偿违约金5万元。而这个购房者本身已经有两套房,在限购的范围内,这意味着该客户还需要在近期立刻处理掉至少一套房子。

  卖股票来买房

  3·30新政后的48个小时,上海融创绿城的项目就销售超过了5个亿。

  “我们很多客户都是卖掉股票然后来买房,在和他们的交流中发现,他们觉得投资股市不如投资楼市,更多的也是出于改善自己居住条件的要求。”上海融创绿城相关负责人告诉记者,“目前看来,很多高净值有改善住宅需求的客户都是来自金融界。”

  “清明节三天的项目销售业绩为6000万,较之前大大提高。最近成交的客户主要还是为了改善居住的需求。”在售楼处泰禾集团(28.60, 0.11, 0.39%)上海区域副总经理沈杨告诉记者,“也有客户是从股市里面套现来买房。”

  沈杨同时提到,目前很多客户对于上海政策落地还在观望,而目前股市行情也还不错,因此市场的持续回暖可能还需要3~4个月。

  德佑链家给记者的数据显示,清明假期三天上海成交一手商品房486套,在近五年清明假期中仅次于2013年的清明假期。记者注意到,上周(3月30日~4月5日)上海市一手商品房成交面积为29.49万平方米,环比前周下跌13.58%,成交均价为25543元/平方米,环比前周下跌10.70%。

  对此,金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚认为,各种影响楼市的力量归根到底都是影响供求关系的因素,只有成交量持续放大,使得去化时间明显缩短到供应偏紧、供不应求的区域,房价才会有逆转向上的动力。换句话说,在“供大于求”的状况下,房价没有上行的动力,只有下跌的压力。

  黄志坚也同时提到,上海楼市存在着结构性失衡,100平方米以下的商品房住宅供应占比偏小,却是成交的主力。持续放量后,这样的产品会供应偏紧,往往会率先逆转。

  深圳:二手房成交火过国庆长假

  吴斯丹

  王帆(化名)怎么也没料到,就在自己犹豫的一天内,事先看好的一套价值300万的二手房被别人抢走,而且是在业主加价10万的情况下。

  事情发生在“3·30新政”公布后的第二天。

  在深圳,这样的例子并不少,新政公布之后很多二手房业主“坐地起价”,少则几万,多则几十万,很多买家抱着“看涨不看跌”的心态迅速下单。

  这可把中介们忙坏了。深圳中原住宅部副总经理谢建奎告诉《第一财经日报》记者,在刚刚过去的清明小长假,深圳中原龙岗片区的成交甚至比去年国庆还要火热。

  “比国庆还火”

  对于需求远远大于供应的深圳来说,“3·30新政”让早已回暖的楼市愈加火爆,尤其是二手房。

  谢建奎告诉本报记者,3月30日17点多新政出台后,短短几个小时的时间就让深圳中原龙岗片区当天的成交量比以往上涨了三成。

  据了解,深圳中原地产多个店铺在新政出台当晚就已延迟闭店,签约量和价格都有不同幅度的上涨。

  “龙岗区的房价相对其他区域较低,业主一般都会加价3%~5%,比如一套450万的房子,有业主就加价15万。”谢建奎说。

  另一家中介机构的数据佐证了这个事实。根据深圳美联物业的监测,在旗下门店放盘的二手业主,大部分在新政出台当晚就已对放盘价进行上调,价格调整的比例为:普通住宅大约在5%~10%,豪宅在10%~15%。

  但这并没有阻碍购房者的热情,与之相反,购房者的下单速度相比过去要快很多,甚至出现抢房的现象。

  谢建奎分析,很多业主都是春节前开始看房,春节后的房价已经出现了一定上涨,而新政出台后房价飙涨,这个时候一些业主就按捺不住,选择快速下单以防房价再涨。

  “新政第一周,我们片区门店的成交是一天比一天好,多的时候50套,这可比去年国庆的情况还要好,那时每天成交在40套左右。平时的成交则只有30套。”谢建奎对本报记者透露。

  一些买家对此也表示出无奈:全国房价都跌,唯独深圳房价涨,手快有手慢无。

  谢建奎预计,二手房在4月还会保持火热行情,但进入到5月可能就会有所回落。“一个月的时间,老客户们该买的应该都买了,新客户需要一定时间来接受不断上涨的价格。”

  开发商暂未敢涨

  与二手房的火热相比,深圳的新房市场相对平稳,暂未出现明显的涨价。

  一方面是由于新房供应不足。据美联物业全国研究中心统计,因央行3·30政策细则尚未落地,且清明假期来临,新政首周深圳无盘推售,仅有一个项目开放样板房,少数旧盘加推。

  美联物业研究中心分析,受去年底大幅走量和观望政策环境的影响,近期开发商的推盘意愿不够强烈,节后一手住宅供应小拾升轨,但预售、推售量均较为保守。市场预期走势判断对开发商的入市态度形成影响,目前开发商仍以小盘操作为主,动作集中于少量加推和小幅提价的层面,要价强硬者多为位于后海-蛇口、龙华等片区的热销项目。

  “本次3·30新政出台,鉴于财税政策落地更快过商业银行信贷政策,其对二手市场的激励作用明显大于一手市场。”美联物业研究中心经理何倩茹对记者表示。

  深圳二手房营业税5改2的政策已从3月31日起执行,公积金贷款首套房首付比例最低20%、二套房首付比例最低30%已从4月7日起执行,但商业贷款的二套房比例尚未下调。

  价格方面,何倩茹分析,二手业主手持房源少,没有销售压力,而开发商有去化压力,暂不敢明显提价,更多是选择减少优惠措施、试探性涨价。

  美联物业预计,4月全市将有21个项目入市销售,其中有11项目开盘,10盘加推,罗湖的黄贝岭、南山的前海-后海-蛇口、宝安的龙华、龙岗中心区等区域均有项目推出。随着政策出台,后市看涨,4月中旬起推盘有望逐步走热。

  杭州:再现深夜排队买房开发商加快套现

  罗韬

  [截至3月底,杭州市区新建商品房可售155042套,环比2月末增加1118套]

  “3·30新政”出台的第二天,一个彪悍的男子在杭州之江壹号售楼处打开一个红色塑料手提袋时,楼盘的销售人员都吓坏了——里面装的是50万元的现金。这个来自内蒙古的客户没想到被很多人“围观”,也显得非常不好意思。50万元首付款,现场点钞机点了半小时,有好事者量了一下,堆起来有5个iPhone6plus那么高。

  “3月30日过后的每一天都在打仗,所有的楼盘都在想办法抢到购房者,大家都恨不得不睡觉工作。”杭州业内这样向《第一财经日报》记者描述这里的“战事”。

  卖!卖!卖!

  “这个内蒙古客户一大早就打电话来,叫我们把房子给留着,并且承诺晚上8点之前一定会到。”之江壹号的营销总监胥霭曾对本报记者说,没想到这个客户从上海带着50万元现金直奔案场。

  这一切的信号来源于3·30新政“组合拳”落地。

  而在杭州,很多客户都像上述彪悍大叔一样,开始了抢房。很多项目都打出48小时不打烊的口号,深夜排队买房再现杭州。

  3月31日下午,杭州融创官方微信发出一则紧急通知,称为积极响应利好政策,杭州融创决定3月31日六大项目售楼处24小时不打烊。紧随其后的,还有碧桂园、雅居乐、景瑞等开发商。

  事实上,杭州透明售房网数据显示,杭州3月30日成交商品房525套,3月31日成交652套。

  多名业内人士也指出,让开发商有如此预判的原因,除了去化的压力,地方细则的修订还需要时间,这导致了部分购房者的观望。

  库存仍然高企

  记者在杭州透明售房网上看到,4月1日杭州成交商品房375套,清明三天日均成交228套左右。截至3月底,杭州市区新建商品房可售155042套,环比2月末增加1118套,再次刷新各月末库存历史最高纪录;库存增量基本集中在余杭区,3月末余杭区可售58716套,较2月末增加1111套。

  降价促销,开发商跑路在杭州也时有发生。

  3月下旬记者在杭州申花板块的景瑞申花壹号院楼盘了解到,其楼盘打折的决心还是很大的。

  “存2万抵扣10万,现在购房享受9.8折,商业贷款享受折扣上面9.8折,周末还有与搜房网的团购活动,团购人数超过20人再享受9.8折。”一位姓余的销售主管告诉记者。

  这样一算,一套19楼的211万的房子只需要192万,价格差别有接近20万。而上述销售主管还介绍到这个板块一直有做促销的活动,价格相比之前在下降。

  而在申花板块的另外一个楼盘申瑞国际的业主的压力可能更大,因为房子无法按期交付。

  “我们要延迟到7月1日交付,原因是我们的土地还存在抵押,因此无法交房,同时装修公司还在装修,没有满足精装修标准。”一位置业顾问这样向记者解释。

  记者以购房者参观该楼盘时发现,该楼盘外部设施已经建好,里面工人正在装修。但是记者也在业主群里看到,不停有业主在组织维权活动,看来情况并不乐观。

  虽然申瑞国际对外的报价在1.8万/平方米左右,但是杭州中原地产给记者的数据显示,其实际成交价格在1.54万/平方米左右。

  二套房首付的下调的确促使一批刚需的改善型购房者入市了,比如杭州这两天成交量的确有所上升,据运河宸园一名刚签约的业主陈娟介绍,杭州二次改善型的产品大多数总价不低,但新政出来后,大部分已经看了一段时间房子的购房者均认为首付降低对二套房市场而言,是一个利好,因对后市看好,怕开发商涨价,就赶紧签约了。

    武汉:小户型成交火爆 最火3月难消库存压力

    周芳

    [3月武汉住宅成交17228套,较2月的8393套大涨105%,实现翻番,较去年同期增长13%,是最近十年武汉最火的3月]

  突破桎梏,武汉楼市又火了?

  近日,《第一财经日报》记者采访发现,3·30新政出台后,武汉购房者的热情着实被点燃了,出手的多咨询的更多。

  “虽然新政出来还没几天,而且银行贷款下调通知也还没落实,但是明显感觉销售情况比之前好多了。”4月7日,武汉市徐东板块一楼盘置业顾问告诉本报记者,很多客户选在清明小长假期间签订了购房合同,而且付了首付,就等银行政策出来后去办贷款。

  在新政刺激下,改善型大户型和投资型小户型成为交易最活跃的领域。

  成交创十年同期新高

  “新政出来后,这几天每天成交量都在7~8套房左右。”光谷板块一楼盘置业顾问说,她每天都要接待二三十拨来看房的人。“今天是因为下雨,要不然售楼部(看房人)就满了。”

  记者了解到,用于改善居住水平的150平方米以上大户型和用于投资的50平方米以下小户型均出现销售井喷。上述徐东楼盘置业顾问表示,二套房首付最低可四成、二手房营业税“5改2”的规定,对于改善性购房家庭的帮助作用最大,也刺激了部分“以旧换新”的观望人群出手。

  该置业顾问说,之前二套房商贷首付要七成,手上有70万的购房者只能买100万左右的房子,100万在徐东这个地段只能买90平方米左右的房子。现在商贷首付降至四成,手上有70万的购房者可以买175万左右的房子,客户基本就会选择买个大户型一次到位了。

  而在高校云集的光谷板块,除了大户型销量有所提升外,50平方米以下的小户型也备受投资客青睐。“武汉整顿胶囊房,加上二套首付四成的新政策出台,双重利好叠加,促使高校周边的小户型房型开始走俏,我们楼盘30平方米的户型基本售罄了。”坐落于中南财经政法大学与中南民族大学之间一楼盘的置业顾问告诉记者。

  武汉房管部门发布的最新数据显示,3月武汉住宅成交17228套,较2月的8393套大涨105%,实现翻番,较去年同期增长13%,是最近十年武汉最火的3月。

  不仅如此,在全国100个城市3月住宅平均价格环比小幅下跌0.15%之际,武汉以1.42%的涨幅跃居全国十大城市之首。

  纵观2015年一季度,武汉住宅成交量更达4.09万套,高于2014年同期的3.49万套,增长17.2%。

  多重因素制约涨价预期

  记者注意到,2014年武汉住宅成交17.9万套,连续三年创出历史新高,同时供应量亦连续5年创下新高,特别是城中村旧城改造用地大量入市,潜在供应压力进一步增大,因此在2014年限购限贷放开、两次降息后,武汉大部分的住宅项目均借助利好加快卖房,而不是提价。

  湖北房地产经济学会常务理事李国政认为,2015年,基于库存与潜在供应较大的现实,对八成以上的开发商来说,2015年总目标依然是去库存。李国政说,目前,武汉在售项目至少在350个以上,平均到每个项目月均销量不到50套,区域和项目之间,贫富差距也很大,有的项目销量只有个位数,销售压力丝毫未减。

  对于政策预期,据武汉公积金管理中心介绍,武汉自1996年发放该市第一笔公积金个人贷款,到2015年1月底,全市新增公积金个人贷款536亿元,累计贷款总额达到1004亿元,个人贷款余额666.12亿元。住房公积金个人贷款发放率已达98.92%,在全国同类城市中排名第二位。为缓解公积金流动性趋紧压力,武汉在国内首创公积金个贷资产证券化,在上海陆家嘴(39.37, -1.02, -2.53%)金融交易所将部分公积金、个人住房资产收益权转让,募集资金3.55亿元全部用于解决缴存职工基本住房需求贷款。

  李国政表示,武汉公积金贷款连续几年“放水”,已启用金融方案防止公积金断贷,因此进一步放松政策的空间已不大,对于现有住房超过140平方米以上的家庭购房二套房,实行公积金禁贷的政策亦不会取消。 

 

来源:第一财经日报 作者:佚名 责任编辑:howge

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